Được, nếu chủ nhà đồng ý. Người thuê không được tự ý cho người khác thuê lại phòng, cũng không được tự chuyển hợp đồng của mình sang người khác khi chủ nhà chưa chấp nhận. Tự ý cho thuê lại là một trong những căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Luật Nhà ở. Ngược lại, khi chủ nhà đã gật đầu và mọi thứ được ghi lại, pass phòng là một cách hợp lý để bạn khỏi mất cọc khi phải chuyển đi giữa chừng, còn chủ nhà khỏi mất ngày trống.
Chữ "pass phòng" trên các nhóm tìm trọ đang được dùng cho ít nhất ba việc khác nhau về mặt pháp lý. Bài này tách từng việc, giải thích vì sao luật đòi hỏi sự đồng ý của chủ nhà, chuyện tiền cọc chuyển thế nào, những kiểu lừa đảo dựa trên pass phòng, và các bước làm đúng cho cả ba bên: bạn, người nhận phòng và chủ trọ.
Ba việc khác nhau cùng mang tên "pass phòng"
Nhượng lại hợp đồng. Người mới thay bạn làm bên thuê, ký với chủ nhà, bạn rút ra hoàn toàn. Về pháp lý, đây là chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, chuyển giao nghĩa vụ cần bên có quyền, tức chủ nhà, đồng ý. Đây là dạng phổ biến nhất và an toàn nhất khi làm đúng.
Cho thuê lại. Bạn vẫn là người thuê với chủ nhà, đồng thời cho người khác thuê lại phòng của mình. Bạn chịu trách nhiệm với chủ nhà về mọi chuyện người thuê lại gây ra. Bộ luật Dân sự cho phép bên thuê cho thuê lại tài sản nếu được bên cho thuê đồng ý; Luật Nhà ở cũng đi theo nguyên tắc đó với nhà ở.
Rủ thêm người ở ghép. Bạn vẫn ở, có thêm người cùng ở và chia tiền. Nếu chỉ chia tiền giữa hai người với nhau mà người kia không ký gì với chủ nhà, thì đó là thêm người ở trong phòng, vẫn cần chủ nhà biết và đồng ý vì liên quan số người tối đa, điện nước, thủ tục cư trú.
Giới thiệu người thay thế rồi trả phòng. Bạn trả phòng theo cách bình thường, chỉ giúp chủ nhà tìm người thuê mới. Người mới ký hợp đồng mới hoàn toàn. Về pháp lý đơn giản nhất, nhưng chuyện cọc của bạn phụ thuộc hợp đồng cũ có cho trả phòng trước hạn hay không.
Vì sao luật đòi chủ nhà phải đồng ý
Khi cho thuê, chủ nhà chọn người thuê dựa trên nhiều thứ: người đó làm gì, ở mấy người, có vẻ giữ gìn đồ đạc không, trả tiền có đúng hạn không. Hợp đồng thuê gắn với con người cụ thể. Nếu người thuê được tự ý đưa người khác vào thay, chủ nhà mất quyền lựa chọn đó đối với chính tài sản của mình.
Đó là lý do cả Bộ luật Dân sự lẫn Luật Nhà ở đều đặt điều kiện "được bên cho thuê đồng ý" cho việc cho thuê lại. Luật Nhà ở còn coi việc tự ý cho thuê lại là căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nói cách khác, người pass phòng không xin phép không chỉ có thể bị đòi lại phòng, mà người nhận phòng cũng ở trong thế không có hợp đồng gì với chủ nhà, có thể phải dọn đi bất cứ lúc nào.
Điều kiện đồng ý cũng bảo vệ người thuê. Khi chủ nhà đã chấp nhận người mới và ghi lại, bạn có bằng chứng mình đã chuyển giao hợp pháp, không còn chịu trách nhiệm cho những gì xảy ra sau ngày bàn giao. Nếu không có giấy tờ đó, khi người mới làm hỏng đồ hay nợ tiền, chủ nhà có lý do để quay lại tìm bạn.
Ai chịu trách nhiệm gì trong từng kiểu
Bảng dưới tóm tắt quan hệ giữa ba bên trong từng kiểu pass phòng, giả định chủ nhà đã đồng ý.
| Kiểu | Hợp đồng với chủ nhà | Người cũ còn chịu trách nhiệm? | Tiền cọc |
|---|---|---|---|
| Nhượng lại hợp đồng | Người mới thay tên trong hợp đồng hoặc ký phụ lục | Không, từ ngày bàn giao nếu có ghi rõ | Người mới trả cọc cho người cũ, hoặc chủ nhà hoàn cọc cũ và nhận cọc mới |
| Cho thuê lại | Vẫn là người cũ; người mới ký với người cũ | Có, với chủ nhà về mọi việc trong phòng | Người cũ giữ cọc với chủ; người mới đặt cọc cho người cũ |
| Ở ghép thêm người | Người cũ, có ghi thêm người ở | Có, chung với người ở ghép theo thoả thuận | Thường giữ nguyên, hai người tự chia |
| Giới thiệu người mới, trả phòng | Hợp đồng cũ thanh lý, người mới ký hợp đồng mới | Không, sau khi thanh lý | Cọc cũ xử lý theo điều khoản trả phòng trước hạn |
Kiểu nào cũng cần một biên bản bàn giao có chữ ký: hiện trạng phòng, chỉ số điện nước, đồ đạc đi kèm. Đây là tờ giấy rẻ nhất mà tránh được nhiều tranh chấp nhất.
Tiền cọc và những kiểu lừa đảo dựa trên "pass phòng"
Người nhận cọc không phải người có quyền. Kiểu thường gặp nhất: một người đăng tin pass phòng với giá rẻ, nhận cọc giữ chỗ của nhiều người, rồi biến mất. Có khi đó chỉ là người thuê sắp hết hạn, có khi là người không liên quan gì tới căn phòng. Trước khi chuyển bất kỳ khoản nào, người nhận phòng nên gặp hoặc gọi cho chính chủ nhà để xác nhận việc pass được đồng ý.
Cọc chuyển hai lần không ai ghi. Người mới đưa cọc cho người cũ, người cũ không báo chủ nhà, chủ nhà vẫn ghi cọc dưới tên người cũ. Khi người mới trả phòng, chủ nhà hoàn cọc cho ai? Cách tránh: ghi rõ trong biên bản ba bên ai đang giữ cọc, số tiền bao nhiêu.
"Phí pass" không rõ ràng. Một số người thu thêm tiền pass vì để lại đồ đạc tự mua như rèm, tủ, quạt. Bán lại đồ của mình là chuyện bình thường nếu ghi rõ là bán đồ, kèm danh sách. Thu tiền chỉ vì "nhường suất" một phòng mình không có quyền định đoạt thì là chỗ dễ sinh tranh chấp.
Người cũ bị giữ trách nhiệm vô thời hạn. Nếu chỉ cho thuê lại mà không chuyển hẳn hợp đồng, bạn vẫn chịu trách nhiệm với chủ nhà cho tới khi hợp đồng của bạn kết thúc. Muốn rút hẳn, chọn kiểu nhượng hợp đồng hoặc thanh lý hợp đồng cũ.
Các bước pass phòng đúng
Thứ tự dưới đây dùng cho trường hợp phổ biến nhất: bạn cần chuyển đi trước hạn và muốn người mới tiếp nhận phòng.
- Đọc lại hợp đồng: có điều khoản nào về cho thuê lại, chuyển nhượng, trả phòng trước hạn không. Biết mình đang đứng ở đâu trước khi nói chuyện.
- Báo chủ nhà trước, bằng tin nhắn, rằng bạn muốn pass phòng và hỏi chủ nhà có đồng ý không, có điều kiện gì về người mới.
- Khi đăng tin tìm người, ghi rõ đã được chủ nhà đồng ý, giá thuê thật theo hợp đồng, và người nhận phòng sẽ ký với chủ nhà.
- Giới thiệu người mới gặp chủ nhà. Chủ nhà có quyền từ chối người mà mình thấy không phù hợp, miễn là không vì lý do phân biệt đối xử.
- Lập biên bản ba bên: ngày bàn giao, hiện trạng phòng, chỉ số điện nước, đồ đạc đi kèm, ai giữ cọc bao nhiêu, kể từ ngày nào người mới chịu trách nhiệm.
- Người mới ký hợp đồng hoặc phụ lục với chủ nhà, làm thủ tục cư trú tại chỗ ở mới. Bạn làm thủ tục xoá tạm trú hoặc khai báo nơi ở mới theo quy định.
- Giữ lại toàn bộ tin nhắn và biên bản ít nhất cho tới khi hợp đồng của người mới kết thúc êm.
Nếu chủ nhà không đồng ý cho pass, bạn quay về phương án trả phòng trước hạn theo hợp đồng. Lúc đó câu chuyện cọc được xử lý theo điều khoản đã ký, không phải theo việc bạn có tìm được người thay hay không.
Ở ghép: những điều hai người cùng phòng nên thống nhất
Rủ thêm người ở ghép là dạng nhẹ nhất của pass phòng, nhưng cũng hay vỡ nhất vì hai người thường chỉ thoả thuận miệng. Khi chủ nhà đã đồng ý cho thêm người, hai người ở chung nên ghi lại vài điều sau, dù chỉ trong một tin nhắn nhóm.
- Ai đứng tên hợp đồng với chủ nhà, và nếu chỉ một người đứng tên thì người kia góp tiền phòng cho ai, vào ngày nào.
- Tiền cọc ai góp bao nhiêu, khi một người chuyển đi trước thì phần cọc của người đó xử lý thế nào.
- Tiền điện nước chia theo đầu người hay theo thiết bị riêng, ví dụ một người dùng điều hoà nhiều hơn.
- Một người muốn chuyển đi thì báo trước bao lâu, có trách nhiệm tìm người thay không, người thay có cần cả chủ nhà lẫn người còn lại đồng ý không.
- Đồ dùng chung mua chung thì khi chia tay ai giữ, trả lại cho người kia bao nhiêu.
Những tranh chấp kiểu này giá trị nhỏ nhưng làm mất quan hệ. Một vài dòng ghi từ đầu rẻ hơn rất nhiều so với một lần cãi nhau lúc dọn đi.
Phía chủ trọ: nên đồng ý khi nào
Với chủ trọ, một đề nghị pass phòng thường có lợi: không có ngày trống, không tốn công đăng tin. Điều đáng lo là người mới. Bạn có quyền gặp, hỏi nghề nghiệp, số người sẽ ở, thời gian dự định thuê, như với bất kỳ người thuê nào. Bạn cũng có quyền yêu cầu ký hợp đồng mới thay vì để người cũ cho thuê lại, để quan hệ trực tiếp và rõ ràng.
Từ chối pass phòng là quyền của chủ nhà, nhưng nên có lý do và nói rõ hậu quả với tiền cọc ngay từ đầu. Một chủ trọ vừa từ chối pass, vừa giữ trọn cọc của người phải chuyển đi vì lý do chính đáng như đổi việc sang tỉnh khác, về pháp lý có thể đúng theo hợp đồng nhưng dễ mang tiếng trong khu. Nhiều chủ trọ chọn cách linh hoạt: cho tìm người thay trong một thời hạn, có người thì hoàn cọc.
Nếu đã đồng ý, ghi lại bằng văn bản hoặc tin nhắn. Đồng ý miệng rồi về sau quên hoặc đổi người quản lý là nguồn tranh chấp phổ biến. Với tranh chấp đã phát sinh về cọc giữa ba bên, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết khoản nào đòi được, khoản nào không trước khi đưa ra hoà giải.
Câu hỏi thường gặp
Pass phòng mà chủ nhà không biết thì có sao không?
Có rủi ro cho cả hai người. Chủ nhà có thể coi đó là tự ý cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng theo căn cứ Luật Nhà ở cho phép. Người nhận phòng không có hợp đồng nào với chủ nhà, có thể phải dọn đi, còn bạn vẫn chịu trách nhiệm với chủ nhà về những gì xảy ra trong phòng.
Thu "phí pass" cao hơn tiền phòng có hợp pháp không?
Bạn được bán lại đồ đạc mình mua với giá hai bên thoả thuận. Thu thêm tiền chỉ vì nhường lại quyền thuê, trong khi quyền đó cần chủ nhà đồng ý, là chỗ dễ bị coi là không có căn cứ. Cho thuê lại với giá cao hơn giá gốc, nếu chủ nhà không đồng ý mức đó, cũng dễ gây tranh chấp.
Người nhận phòng nên kiểm gì trước khi chuyển cọc?
Xác nhận trực tiếp với chủ nhà rằng phòng đang được pass hợp lệ và người mới sẽ ký với ai. Xem hợp đồng gốc để biết giá thuê thật, thời hạn còn lại. Chỉ chuyển cọc khi đã có biên bản hoặc tin nhắn xác nhận ai nhận cọc và cọc đó được ghi nhận thế nào.
Ở ghép thêm một người có cần báo chủ trọ không?
Có. Số người ở liên quan tới điện nước, chỗ để xe, an toàn cháy nổ và thủ tục cư trú. Người ở từ ba mươi ngày trở lên để sinh sống, học tập, làm việc thuộc diện đăng ký tạm trú, và hồ sơ đó cần chủ nhà đồng ý.
Chủ trọ từ chối người mới vì quê quán có được không?
Chủ nhà có quyền chọn người thuê, nhưng từ chối chỉ vì quê quán, vùng miền là cách đối xử không công bằng và dễ gây bức xúc. Lý do chính đáng thường gắn với số người ở, khả năng trả tiền, cách sinh hoạt phù hợp với nội quy chung.
Pass phòng có phải làm lại hợp đồng công chứng không?
Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân thường không bắt buộc công chứng, trừ khi hai bên muốn. Việc cần thiết là có văn bản ghi rõ thay đổi bên thuê, có chữ ký của chủ nhà, người cũ và người mới, hoặc một hợp đồng mới giữa chủ nhà và người mới.