Được, nhưng trong khuôn khổ khá chặt: phần mái nhô ra phải đủ cao, không vươn quá giới hạn theo bề rộng con đường, không có cột hay chân chống đặt xuống vỉa hè, và không được biến khoảng vỉa hè bên dưới thành chỗ riêng của nhà mình. Mái bạt cuốn gọn được, gắn cao trên tường, là loại thường được chấp nhận. Mái tôn khung sắt kéo dài ra mép đường, chống cột xuống vỉa hè, là loại dễ bị lập biên bản và buộc tháo.
Lý do nằm ở một điểm mà nhiều chủ nhà mặt phố quên: vỉa hè trước cửa không phải đất của mình. Sổ đỏ ghi đến đâu thì quyền của bạn dừng ở đó; phía ngoài là đường, là tài sản công do nhà nước quản lý. Bài này giải thích ranh giới đó, các loại mái hay gặp, và cách làm một mái che vừa đủ dùng mà không phải tháo đi làm lại.
Vỉa hè trước nhà thuộc về ai, và vì sao điều đó quyết định mọi thứ
Khi mua hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất của bạn có ranh giới vẽ rõ trên sơ đồ. Với nhà mặt phố, ranh giới phía trước thường trùng với chỉ giới đường đỏ, tức đường ranh giữa đất ở và đất dành cho giao thông. Phần vỉa hè, lòng đường nằm ngoài đường ranh đó là đất công, thuộc hệ thống đường do nhà nước đầu tư và quản lý.
Từ đó suy ra hai điều. Thứ nhất, bạn không có quyền xây, đặt, rào hay chiếm giữ bất cứ thứ gì cố định trên phần đất ngoài ranh, dù nó nằm sát cửa nhà và dù cả dãy phố đều đang làm. Thứ hai, phần không gian phía trên vỉa hè cũng không hoàn toàn tự do: pháp luật về xây dựng cho phép một số bộ phận của nhà được nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ, nhưng chỉ ở độ cao nhất định và trong giới hạn nhất định, để không cản người đi bộ, không che tầm nhìn, không đè lên đường dây và cây xanh.
Nói gọn: mặt đất vỉa hè là của chung, không gian phía trên thì được "mượn" một phần theo quy chuẩn. Mái che hợp pháp là mái nằm gọn trong phần được mượn đó.
Nhiều người nhầm rằng vì mình đóng thuế đất, vì mình quét vỉa hè mỗi ngày nên đoạn vỉa hè đó "thuộc" nhà mình. Quét dọn là nghĩa vụ giữ vệ sinh trước nhà theo quy ước khu dân cư, không sinh ra quyền sử dụng riêng. Một số địa phương có cho thuê hoặc cho phép sử dụng tạm thời một phần vỉa hè có thu phí cho mục đích nhất định, nhưng đó là thủ tục riêng do chính quyền quyết định, không phải quyền đương nhiên của chủ nhà mặt tiền.
Các loại mái che hay gặp và cách luật nhìn từng loại
Không có một câu trả lời chung cho "mái hiên". Bảng dưới gom các kiểu mái phổ biến ở nhà phố Việt Nam và điều kiện để mỗi kiểu được chấp nhận. Con số cụ thể về độ cao, độ vươn bạn đối chiếu quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành và quy định quản lý vỉa hè của tỉnh, thành nơi mình ở.
| Kiểu mái | Thường được chấp nhận khi | Dễ bị coi là vi phạm khi |
|---|---|---|
| Mái bạt cuốn, mái xếp kéo tay hoặc mô tơ | Gắn trên tường nhà, mép dưới đủ cao để người đi bộ không cúi đầu, cuốn gọn được khi không dùng | Kéo ra hết cỡ sát mép đường cả ngày đêm, buông rèm bạt xuống quây kín vỉa hè |
| Ô văng bê tông, mái đua có từ khi xây nhà | Nằm trong hồ sơ xin phép xây dựng, đúng độ vươn đã được duyệt | Đổ thêm, nối dài sau khi đã hoàn công |
| Mái tôn khung sắt bắt vào tường | Vươn ra rất ít, không có cột, nằm trong giới hạn nhô ra của quy chuẩn | Vươn tới mép vỉa hè, có cột chống hoặc dây giằng neo xuống đất |
| Mái che có cột dựng trên vỉa hè | Hầu như không, trừ khi có văn bản cho phép sử dụng tạm thời của chính quyền | Dựng cột cố định, đổ chân bê tông xuống vỉa hè |
| Mái che trong ngõ, hẻm chung | Các hộ trong ngõ thống nhất, không cản lối đi, không che nhà người khác | Một nhà tự lợp kín cả bề ngang ngõ, nước mưa đổ sang nhà bên |
Điểm chung của cột bên phải là mái đã biến thành một phần "nhà" kéo dài ra ngoài ranh đất: có chân trụ, có vách quây, dùng làm chỗ bán hàng hoặc để xe cố định. Khi đó, ngoài chuyện mái, người kiểm tra còn nhìn thấy việc sử dụng vỉa hè trái phép bên dưới.
Năm điều kiện làm một mái che khó bị bắt tháo
Mép dưới phải đủ cao. Người đi bộ, kể cả người cao, đi qua không phải cúi. Mái thấp ngang đầu là thứ đầu tiên bị nhắc vì gây nguy hiểm trực tiếp. Quy chuẩn chung về quy hoạch xây dựng có quy định độ cao tối thiểu cho các bộ phận nhô ra; bạn hỏi thợ làm mái hoặc cán bộ xây dựng phường, xã con số đang áp dụng.
Độ vươn phải nằm trong giới hạn theo bề rộng đường. Đường càng hẹp, phần được nhô ra càng ít, và có những con đường hẹp tới mức gần như không được nhô ra gì. Mái không được vượt quá mép vỉa hè, không chạm tán cây xanh, không gần đường dây điện.
Không có điểm tựa trên đất công. Mái phải tự đỡ bằng kết cấu gắn vào tường nhà mình. Một cột sắt nhỏ xíu cắm xuống vỉa hè cũng đủ để mái chuyển từ "phần nhô ra" thành "công trình trên đất công".
Không làm hại nhà bên và người đi đường. Nước mưa phải có máng hứng dẫn về hệ thống thoát nước của nhà mình, không xối thẳng xuống đầu người đi bộ hay hắt sang mái nhà hàng xóm. Mép mái không có cạnh sắc thò ra.
Không biến phần dưới mái thành chỗ riêng. Mái che nắng cho cửa hàng là một chuyện; kê bàn ghế, quây bạt, dựng giá hàng dưới mái để chiếm luôn vỉa hè là chuyện khác và bị xử lý riêng, kể cả khi mái hoàn toàn đúng quy chuẩn.
Mái che đã làm rồi mà bị nhắc: chuyện gì xảy ra tiếp theo
Thường thì bước đầu là nhắc nhở hoặc lập biên bản của lực lượng trật tự đô thị, công an phường, xã, kèm yêu cầu tự tháo dỡ trong một thời hạn. Nếu mái thuộc dạng công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng, người vi phạm có thể bị xử phạt hành chính và bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là tự tháo ở chi phí của mình; không tự tháo thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức cưỡng chế và chủ nhà chịu chi phí. Mức phạt cụ thể phụ thuộc loại vi phạm và văn bản xử phạt đang có hiệu lực, bạn đối chiếu tại thời điểm bị lập biên bản.
Ở nhiều thành phố, đợt ra quân lập lại trật tự vỉa hè diễn ra theo chiến dịch, nên có những mái tồn tại nhiều năm không ai nói gì rồi bỗng bị yêu cầu tháo trong vài ngày. "Mái này có từ trước" hay "cả phố đều làm" không phải căn cứ để giữ lại. Cách thực tế là xem mái mình rơi vào loại nào trong bảng ở trên: nếu là mái bạt cuốn gắn cao, thường chỉ cần cuốn lại hoặc nâng lên; nếu là mái tôn có cột, nên chủ động tháo phần cột và cắt ngắn trước khi bị buộc tháo toàn bộ.
Nếu bạn cho rằng mình bị lập biên bản sai, ví dụ mái nằm hoàn toàn trong ranh đất được ghi trong sổ, bạn có quyền trình bày, yêu cầu ghi ý kiến vào biên bản và sau đó khiếu nại quyết định xử phạt theo trình tự khiếu nại hành chính. Mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ xin phép xây dựng nếu có, ảnh chụp mái từ nhiều phía. Tranh luận bằng giấy tờ hiệu quả hơn nhiều so với tranh luận bằng chuyện "nhà khác cũng vậy".
Muốn làm mái che mới: các bước nên đi để không làm hai lần
Với nhà mặt phố đang kinh doanh, một mái che hợp lý là thứ đáng đầu tư. Làm đúng ngay từ đầu tốn ít hơn hẳn so với làm xong rồi tháo.
- Lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra xem ranh phía trước nằm ở đâu so với mặt tường hiện tại. Có nhà xây lùi vào trong ranh vài chục phân, phần đó vẫn là đất của mình và được sử dụng.
- Đo bề rộng vỉa hè và hỏi bộ phận quản lý đô thị hoặc cán bộ xây dựng của phường, xã giới hạn nhô ra đang áp dụng cho tuyến đường nhà mình. Nhiều tuyến phố chính, phố đi bộ, khu phố cổ còn có quy chế kiến trúc riêng về màu sắc, chất liệu mái che.
- Chọn kiểu mái cuốn, mái xếp gắn tường thay vì mái cố định có cột. Kiểu này linh hoạt: ngày thường kéo ra che nắng, lúc có đợt kiểm tra hay lúc không cần thì cuốn lại.
- Yêu cầu thợ thi công dùng kết cấu tự đỡ bằng tường, có máng thoát nước, mép dưới đủ cao. Thoả thuận rõ bằng văn bản ai chịu trách nhiệm nếu mái rơi, gió lật mái gây thiệt hại cho người đi đường.
- Nếu nhà nằm trong ngõ chung, nói chuyện với các hộ liền kề trước khi làm. Mái của mình đổ nước sang mái nhà bên là nguồn tranh chấp lâu dài.
- Giữ lại ảnh, hoá đơn, thoả thuận thi công. Khi có đợt kiểm tra, bạn có sẵn thông tin để chứng minh mái đúng giới hạn.
Nhìn từ phía người đi bộ và hàng xóm
Chủ nhà thường nhìn mái che như chuyện của riêng mình: che nắng cho hàng hoá, che mưa cho khách đứng chờ. Người đi bộ nhìn nó khác. Một dãy mái thấp, mỗi nhà một độ cao, chỗ có cột chỗ không, buộc người ta phải đi xuống lòng đường, nhất là người đẩy xe nôi, người chống nạng, người khiếm thị. Đó là lý do quy định về vỉa hè đặt ưu tiên cho lối đi bộ thông suốt, và là lý do các đợt kiểm tra thường bắt đầu từ chỗ vỉa hè bị chắn.
Hàng xóm cũng có quyền của họ. Mái nhà bạn không được hắt nước mưa sang nhà bên, không được che kín cửa sổ, biển hiệu hay lối ra vào của nhà bên. Bộ luật Dân sự 2015 có nhóm quy định về quyền và nghĩa vụ giữa các bất động sản liền kề, trong đó có nghĩa vụ không để nước mưa từ mái nhà mình chảy xuống nhà người khác. Nếu mái hai nhà phải nối vào nhau, cách tốt nhất là hai bên thống nhất kiểu mái, độ cao và đường thoát nước ngay từ đầu.
Nếu bạn ở phía bị ảnh hưởng, ví dụ mái nhà bên che hết mặt tiền cửa hàng mình, bước đầu nên là nói chuyện trực tiếp. Khi không được, tổ dân phố và UBND phường, xã là nơi tiếp nhận phản ánh về trật tự xây dựng và vỉa hè; cách đi tiếp các cửa giải quyết tranh chấp láng giềng là một chủ đề riêng, bài này chỉ dừng ở câu hỏi mái đó có được làm hay không.
Những hiểu lầm hay gặp về mái che trước nhà
Các câu dưới đây nghe nhiều đến mức thành "luật miệng", nhưng không câu nào đứng được khi có kiểm tra.
- "Mái gắn vào tường nhà mình thì là của mình, muốn dài bao nhiêu cũng được." Phần nhô ra ngoài ranh đất vẫn chịu giới hạn của quy chuẩn xây dựng, dù điểm gắn nằm trên tường nhà bạn.
- "Mái bạt thì không tính là công trình nên không ai bắt." Mái bạt cuốn thường được chấp nhận vì nó linh hoạt, không phải vì nó được miễn hoàn toàn. Bạt quây kín vỉa hè vẫn bị coi là chiếm dụng.
- "Chỉ cần không dựng cột là được." Không có cột là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ. Mái quá thấp, vươn quá mép vỉa hè, che đường dây vẫn có thể bị yêu cầu sửa.
- "Đã nộp phí sử dụng vỉa hè thì mái gì cũng được." Ở nơi có cơ chế cho phép sử dụng tạm thời vỉa hè, giấy phép ghi rõ diện tích, mục đích, thời gian; nó không cho phép xây công trình cố định.
- "Mái làm trước khi có quy định thì không phải tháo." Công trình vi phạm trên đất công không trở thành hợp pháp vì tồn tại lâu.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua hoặc thuê một nhà mặt phố có sẵn mái che lớn, nên hỏi rõ mái đó có trong hồ sơ hoàn công không. Mái vi phạm là thứ người mua, người thuê thừa hưởng cùng căn nhà, kèm luôn nghĩa vụ tháo dỡ khi bị yêu cầu.
Câu hỏi thường gặp
Nhà mình xây lùi vào trong ranh đất một khoảng, có được làm mái che kín phần đó không?
Phần lùi vào vẫn nằm trong thửa đất của bạn nên được sử dụng. Tuy vậy, nếu làm mái kiên cố, quây vách thì đó là sửa chữa, cải tạo nhà; cần xem có thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng hay không và có trái quy chế kiến trúc của tuyến phố hay không.
Mái bạt có cần xin phép không?
Mái bạt cuốn gắn tường thường không phải xin giấy phép xây dựng vì không phải công trình kiên cố, nhưng vẫn phải nằm trong giới hạn về độ cao, độ vươn và không chiếm dụng vỉa hè. Một số tuyến phố có quy chế riêng về mái che; hỏi phường, xã trước khi làm là cách chắc nhất.
Hàng xóm làm mái tôn chống cột xuống vỉa hè, nhà mình có được làm theo không?
Không. Việc nhà bên vi phạm không tạo ra quyền cho nhà mình. Khi có đợt kiểm tra, các nhà làm theo nhau thường bị xử lý cùng lúc, và "nhà kia cũng làm" không được tính là lý do để giữ lại mái.
Mái che bị gió lật rơi trúng người đi đường thì ai chịu?
Chủ sở hữu, người quản lý mái che phải bồi thường thiệt hại do vật mình quản lý gây ra, trừ những trường hợp luật cho phép loại trừ. Đây là lý do nên làm mái chắc chắn, thu mái lại khi có bão và thoả thuận rõ trách nhiệm với đơn vị thi công.
Thuê nhà mặt phố, có được tự làm mái che không?
Người thuê phải hỏi chủ nhà vì mái gắn vào kết cấu nhà, và phải tuân thủ cùng các giới hạn như chủ nhà. Nên ghi vào hợp đồng thuê ai làm, ai chịu khi bị buộc tháo, và khi trả nhà thì tháo hay để lại.
Bị lập biên bản về mái che mà không đồng ý thì làm gì?
Bạn ghi ý kiến của mình vào biên bản, giữ bản sao và giấy tờ ranh đất. Sau khi có quyết định xử phạt, nếu thấy không đúng, bạn có quyền khiếu nại theo trình tự khiếu nại hành chính trong thời hạn luật định; vẫn nên thực hiện các yêu cầu khẩn cấp về an toàn trong lúc chờ giải quyết.