Được, nhưng không còn là chuyện riêng trong nhà. Khi bạn đăng phòng trống lên các ứng dụng đặt phòng và nhận khách du lịch ở theo đêm, bạn đang kinh doanh dịch vụ lưu trú. Luật Du lịch 2017 có hẳn một loại cơ sở lưu trú gọi là "nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê", và hoạt động này đi kèm nghĩa vụ khai báo khách, an toàn phòng cháy, an ninh trật tự, đăng ký kinh doanh.
Bài này dành cho người có nhà riêng, nhà phố, nhà vườn còn dư một hai phòng, muốn nhận khách ngắn ngày để kiếm thêm. Căn hộ chung cư cho thuê theo ngày có thêm câu chuyện quy chế toà nhà, nằm ngoài phạm vi bài. Ở đây, bạn sẽ thấy rõ cái gì bắt buộc ngay từ vị khách đầu tiên, cái gì phát sinh khi làm đều, và cái gì không được làm dù khách đề nghị.
Cho người quen ở nhờ khác gì cho khách thuê theo đêm
Cho em họ lên thành phố ôn thi ở nhờ vài tuần, cho bạn bè ở lại chơi dịp lễ là sinh hoạt gia đình. Việc duy nhất pháp luật đòi ở đây là thông báo lưu trú với công an xã, phường khi có người ở lại qua đêm, theo Luật Cư trú 2020; việc này nay làm được qua ứng dụng, cổng dịch vụ công hoặc báo trực tiếp.
Cho thuê phòng theo tháng cho sinh viên, người đi làm là cho thuê nhà ở, gần với câu chuyện nhà trọ. Người thuê ở dài, đăng ký tạm trú, hai bên có hợp đồng thuê.
Cho khách du lịch thuê theo đêm qua ứng dụng đặt phòng lại là một hoạt động thứ ba: kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khách thay đổi liên tục, có thể là người nước ngoài, giá tính theo đêm, có dọn phòng, có thể có ăn sáng. Ở đây, pháp luật nhìn bạn như một cơ sở lưu trú nhỏ, dù chỉ có một phòng. Các nghĩa vụ phía dưới chủ yếu áp vào hoạt động thứ ba này.
Những việc phải làm khi nhận khách theo đêm
Bảng dưới gom những nghĩa vụ chính. Tên thủ tục, nơi nộp và mức độ chi tiết có thể khác nhau tuỳ thời điểm và địa phương; bạn đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi bộ phận một cửa của xã, phường, công an xã, phường nơi có nhà.
| Việc | Vì sao | Hỏi ở đâu |
|---|---|---|
| Khai báo lưu trú cho từng khách | Cơ sở lưu trú phải thông báo khách lưu trú với công an; khách nước ngoài có quy trình khai báo tạm trú riêng | Công an xã, phường; kênh khai báo trực tuyến |
| Đăng ký kinh doanh | Cho thuê lưu trú đều đặn, có thu tiền là hoạt động kinh doanh | Bộ phận một cửa xã, phường; Cổng Dịch vụ công |
| Điều kiện an ninh, trật tự | Kinh doanh lưu trú thuộc nhóm ngành nghề có điều kiện về an ninh, trật tự; phạm vi phải xin giấy đã được điều chỉnh nhiều lần | Công an xã, phường hoặc công an tỉnh |
| Phòng cháy, chữa cháy | Nhà ở có khách lạ ngủ qua đêm phải có lối thoát, bình chữa cháy, cảnh báo cháy phù hợp | Cơ quan công an phụ trách phòng cháy chữa cháy |
| Điều kiện tối thiểu của cơ sở lưu trú | Luật Du lịch đặt yêu cầu tối thiểu về phòng ngủ, vệ sinh, nước, điện | Sở quản lý du lịch của tỉnh, thành |
| Thuế | Doanh thu từ cho thuê lưu trú có thể phát sinh nghĩa vụ thuế | Cơ quan thuế nơi có nhà |
Không phải việc nào cũng tốn nhiều công: khai báo lưu trú trực tuyến chỉ mất vài phút mỗi khách. Nhưng bỏ qua việc này là lỗi dễ bị phát hiện nhất, vì công an khu vực thường kiểm tra những nhà có khách lạ ra vào.
An toàn cháy nổ: phần dễ bị xem nhẹ nhất
Khách lạ không biết lối thoát trong nhà bạn. Cả nhà bạn biết cửa sau, biết chìa khoá cửa cuốn để đâu. Khách ở một đêm thì không. Nhà ống nhiều tầng, cửa cuốn khoá đêm, ban công có khung sắt là kiểu nhà mà hàng loạt vụ cháy chết người đã xảy ra.
Luật mới đặt yêu cầu rõ hơn với nhà ở kết hợp kinh doanh. Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực từ 1/7/2025 chú ý đặc biệt tới nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh. Yêu cầu cụ thể như lối thoát nạn thứ hai, thiết bị báo cháy, bình chữa cháy tuỳ quy mô; bạn hỏi cơ quan phòng cháy chữa cháy ở địa phương.
Những thứ tối thiểu nên có ngay. Bình chữa cháy ở mỗi tầng, đèn chiếu sáng khi mất điện ở cầu thang, thiết bị báo khói trong phòng khách ngủ, chìa khoá cửa thoát nạn treo ở chỗ khách biết, và một tờ chỉ dẫn lối thoát đặt trong phòng.
Không để xe máy sạc qua đêm ở tầng trệt sát cầu thang. Đây là nguồn cháy hay gặp trong nhà ống, và khói đi thẳng lên tầng trên nơi khách đang ngủ.
Nói với khách ngay lúc nhận phòng. Một phút dẫn khách xem lối thoát, chỗ để bình chữa cháy, cách mở cửa cuốn từ bên trong có giá trị hơn mọi tờ hướng dẫn dán trên tường. Khách nước ngoài càng cần được chỉ tận nơi, vì kiểu nhà ống nhiều tầng cửa cuốn rất lạ với họ.
Những điều không được làm dù khách đề nghị
Có những đề nghị khách đưa ra mà chủ nhà nên từ chối, vì chúng biến bạn từ người cho thuê đúng luật thành người có lỗi. Khách xin không khai báo vì "chỉ ở một đêm", vì "không mang giấy tờ", hoặc đề nghị trả thêm tiền để bỏ qua bước này. Việc khai báo lưu trú là nghĩa vụ của cơ sở lưu trú, không phải lựa chọn của khách; nhận khách không có giấy tờ tuỳ thân là tự đặt mình vào rủi ro.
Khách muốn đưa thêm người vào ở mà không báo, muốn tổ chức tiệc tùng, mang theo vật nuôi khi nhà không nhận, dùng phòng cho việc khác ngoài lưu trú. Bạn có quyền đặt nội quy và từ chối, miễn là nội quy được nói rõ trước khi khách đặt phòng.
Khách hỏi thuê dài ngày hơn để làm việc ở địa phương, hoặc đề nghị thanh toán ngoài ứng dụng để được giảm giá, cũng là lúc nên dừng lại một nhịp. Ở lâu thì chuyển sang thuê nhà ở có đăng ký tạm trú; thanh toán ngoài nền tảng thì bạn mất cả kênh giải quyết khi có tranh chấp lẫn chứng từ doanh thu của chính mình.
Một điểm nữa ít người nghĩ tới: không lắp camera trong phòng ngủ, phòng tắm của khách. Camera ở cổng, lối đi chung có thông báo là chuyện an ninh bình thường; camera trong không gian riêng tư của khách là xâm phạm đời tư nghiêm trọng, dù bạn là chủ nhà.
Nhìn từ hàng xóm và từ người ở chung nhà
Cho khách du lịch thuê phòng trong nhà mình không chỉ là chuyện giữa bạn và khách. Hàng xóm sẽ thấy người lạ ra vào thường xuyên, nghe tiếng vali kéo lúc khuya, thấy xe lạ đỗ trước cửa. Phần lớn sẽ không phàn nàn nếu khách giữ trật tự, nhưng một nhóm khách ồn ào đến hai giờ sáng có thể khiến bạn mất lòng cả xóm.
Nếu nhà là tài sản chung của gia đình, có nhiều người đồng sở hữu hoặc nhiều thế hệ cùng ở, việc biến một phần nhà thành chỗ cho khách thuê nên được sự đồng ý của các thành viên. Bố mẹ lớn tuổi, con nhỏ ở cùng có thể không thoải mái khi có người lạ ngủ qua đêm. Nếu nhà đang thuê của người khác, cho khách du lịch thuê lại theo đêm mà không được chủ nhà đồng ý là vi phạm hợp đồng thuê.
Cách làm êm là đặt nội quy rõ cho khách về giờ yên tĩnh, chỗ đỗ xe, khách đi kèm; chào hỏi hàng xóm sát vách; để lại cách liên lạc để họ báo khi có chuyện.
Ví dụ giả định: ba ngôi nhà, ba cách làm
Nhà vườn ở Lâm Đồng có hai phòng trống. Con cái đi làm xa, hai vợ chồng lớn tuổi muốn nhận khách cuối tuần. Họ hỏi xã về đăng ký hộ kinh doanh lưu trú, được công an xã hướng dẫn cách khai báo khách trực tuyến, mua bình chữa cháy và đèn sự cố, viết nội quy giờ yên tĩnh. Khách nước ngoài thì khai theo quy trình riêng. Đây là cách làm đúng, tốn vài buổi chuẩn bị.
Nhà phố bốn tầng ở Hà Nội. Chủ nhà đăng tầng ba lên ứng dụng đặt phòng, khách lên xuống qua cầu thang chung với gia đình, tầng trệt để sáu xe máy, cửa cuốn khoá đêm, ban công có khung sắt kín. Về giấy tờ, chủ nhà có thể làm đủ; nhưng về an toàn, ngôi nhà này đang có đúng những đặc điểm của nhiều vụ cháy nhà ống. Việc đầu tiên cần làm không phải đăng ký mà là mở lối thoát thứ hai và chuyển chỗ sạc xe.
Phòng trọ thuê lại ở Đà Nẵng. Một người thuê căn nhà nguyên căn theo năm, rồi chia phòng cho khách du lịch thuê theo đêm mà không nói với chủ nhà. Ngoài các nghĩa vụ của cơ sở lưu trú, người này đang vi phạm hợp đồng thuê nhà. Chủ nhà phát hiện có quyền chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường nếu có thiệt hại.
Bắt đầu đúng từ vị khách đầu tiên
Nếu bạn quyết định nhận khách theo đêm, thứ tự dưới đây giúp làm đúng mà không quá tốn kém.
- Hỏi bộ phận một cửa xã, phường về đăng ký hộ kinh doanh cho hoạt động lưu trú, và hỏi công an xã, phường về điều kiện an ninh, trật tự áp dụng cho quy mô của bạn.
- Rà an toàn cháy nổ: lối thoát, bình chữa cháy, báo khói, đèn sự cố, chỗ để xe sạc điện.
- Chuẩn bị phòng đạt mức tối thiểu: giường, khăn, nước nóng, khoá cửa phòng, chỗ cất đồ.
- Viết nội quy ngắn gọn: giờ nhận, trả phòng, giờ yên tĩnh, khách đi kèm, thú cưng, hút thuốc.
- Thiết lập cách khai báo lưu trú cho từng khách ngay khi nhận phòng.
- Hỏi cơ quan thuế về nghĩa vụ thuế theo doanh thu thực tế.
- Khi đăng lên ứng dụng đặt phòng, mô tả đúng sự thật: phòng trong nhà có chủ ở cùng, dùng chung lối đi, nhà vệ sinh riêng hay chung.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ cho thuê vài đêm mỗi tháng có phải đăng ký kinh doanh không?
Nếu bạn đăng phòng lên ứng dụng và nhận khách đều đặn, dù số đêm ít, đây vẫn là hoạt động có thu tiền thường xuyên. Việc có phải đăng ký hay không còn tuỳ quy định hiện hành và cách địa phương áp dụng; bạn nên hỏi bộ phận một cửa xã, phường. Khai báo lưu trú thì áp dụng ngay từ vị khách đầu tiên.
Khách nước ngoài thuê phòng thì phải làm gì thêm?
Cơ sở lưu trú phải khai báo tạm trú cho người nước ngoài theo quy trình riêng, thường qua trang khai báo trực tuyến của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh hoặc qua công an xã, phường. Bạn cần xem hộ chiếu, thị thực của khách và khai báo đúng thời hạn.
Ứng dụng đặt phòng đã thu tiền hộ thì mình có còn phải lo thuế không?
Việc nền tảng thu tiền hộ không thay bạn làm mọi nghĩa vụ thuế. Có những trường hợp nền tảng khấu trừ, khai thay, có những trường hợp không. Quy định về thuế với hoạt động cho thuê qua nền tảng đang được điều chỉnh, nên bạn hỏi cơ quan thuế.
Có được nhận khách không mang căn cước không?
Không nên. Không có giấy tờ tuỳ thân thì bạn không thể khai báo lưu trú cho khách đúng quy định. Nếu khách quên mang thẻ, có thể dùng giấy tờ điện tử trên ứng dụng định danh, hoặc hướng dẫn khách liên hệ công an xã, phường để được hướng dẫn.
Khách làm hỏng đồ trong phòng thì đòi bồi thường thế nào?
Bạn có quyền yêu cầu khách bồi thường thiệt hại thực tế. Nên ghi rõ trong nội quy và chụp ảnh phòng trước khi giao. Nếu đặt qua nền tảng, dùng kênh giải quyết của nền tảng đó trước khi tự đòi.
Nhà đang thuê có được cho khách du lịch thuê lại không?
Chỉ khi hợp đồng thuê cho phép hoặc chủ nhà đồng ý bằng văn bản. Cho thuê lại khi chủ nhà không biết là vi phạm hợp đồng, có thể dẫn tới bị chấm dứt hợp đồng thuê và phải bồi thường.