Những việc làm thay đổi tình trạng phòng như khoan tường lắp kệ, sơn lại, lắp điều hoà có đi ống và cục nóng ra ngoài, kéo thêm đường điện, thay ổ khoá cửa chính đều cần chủ nhà đồng ý trước. Những việc không để lại dấu vết như kê đồ, dán móc tháo được, treo rèm trên thanh có sẵn thì bạn tự làm được. Khi trả phòng, bạn phải trả lại phòng như lúc nhận, trừ hao mòn tự nhiên do sử dụng bình thường.
Nguyên tắc này đến từ chỗ phòng vẫn là tài sản của chủ nhà; bạn có quyền sử dụng, không có quyền thay đổi nó theo ý mình. Bài đi qua từng loại việc hay làm, phần an toàn điện mà nhiều người xem nhẹ, chuyện ai trả tiền và ai sở hữu đồ lắp thêm khi trả phòng, và cách xin phép để không mất cọc.
Nguyên tắc: được dùng, không được tự thay đổi
Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê tài sản phải bảo quản tài sản như của chính mình, sử dụng đúng công dụng; bên thuê chỉ được tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê khi bên cho thuê đồng ý; và khi hết hạn phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo tình trạng đã thoả thuận. Luật Nhà ở 2023 đi theo cùng hướng với nhà ở cho thuê: bên thuê không được tự ý cải tạo, cơi nới, đục phá nhà, và việc tự ý làm những điều đó là căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Hao mòn tự nhiên là những thay đổi do dùng bình thường theo thời gian: sơn hơi bạc màu, sàn có vết trầy nhẹ ở lối đi, bản lề lỏng sau một năm đóng mở. Lỗ khoan, tường sơn màu khác, dây điện đi nổi mới, vết keo dính bóc lớp sơn không phải hao mòn tự nhiên. Đó là thay đổi do người thuê tạo ra và người thuê phải khôi phục hoặc chịu chi phí khôi phục.
Ở phía ngược lại, chủ nhà có nghĩa vụ giao phòng đúng như thoả thuận và bảo đảm phòng dùng được: điện, nước, cửa khoá hoạt động. Một căn phòng thiếu chỗ treo đồ cơ bản không phải lý do để người thuê tự khoan, nhưng là lý do chính đáng để đề nghị chủ nhà làm hoặc cho phép làm.
Việc nào cần xin phép, việc nào tự làm được
Bảng dưới phân loại những việc người thuê trọ hay làm. Hợp đồng của bạn có thể quy định khác, đọc hợp đồng trước.
| Việc | Cần chủ nhà đồng ý? | Lưu ý |
|---|---|---|
| Kê lại giường, tủ, bàn; trải thảm | Không | Không làm trầy sàn, không chắn lối ra vào |
| Treo đồ bằng móc dán tháo được | Thường không | Một số loại keo bóc cả lớp sơn khi gỡ, thử ở góc khuất trước |
| Đóng đinh nhỏ treo tranh, đồng hồ | Nên hỏi | Nhiều chủ nhà chấp nhận, nhưng có người tính là hư hỏng khi trả phòng |
| Khoan tường lắp kệ, giá treo tivi | Có | Thoả thuận trước việc trám lại lỗ khi trả phòng |
| Sơn lại tường, dán giấy dán tường | Có | Thường phải sơn lại màu cũ khi trả, trừ khi chủ nhà đồng ý giữ |
| Lắp điều hoà, bình nóng lạnh | Có | Khoan xuyên tường, cục nóng ra ngoài, tải điện lớn, cần thợ có chuyên môn |
| Kéo thêm ổ cắm, đường điện | Có | Liên quan an toàn cháy nổ của cả nhà |
| Thay ổ khoá cửa chính phòng | Nên thoả thuận | Chủ nhà có thể cần chìa dự phòng cho trường hợp khẩn cấp; khi trả phòng giao lại |
| Ngăn phòng, làm gác, dỡ vách | Có, và có thể không được phép dù chủ đồng ý | Đụng tới kết cấu, có thể liên quan quy định xây dựng và phòng cháy |
Nguyên tắc dễ nhớ: việc gì để lại dấu vết mà bạn không tự xoá sạch được trong một buổi, việc gì đụng tới điện, nước, kết cấu, thì hỏi trước.
Điện là phần không nên tự xử
Nhiều phòng trọ được đi dây điện với tải tính cho quạt, đèn, tủ lạnh nhỏ. Lắp thêm điều hoà, bình nóng lạnh, bếp từ công suất lớn mà không xem lại dây dẫn, aptomat, ổ cắm là cách nhanh nhất dẫn tới quá tải, nóng dây, chập cháy. Với nhà trọ nhiều phòng, một sự cố ở một phòng ảnh hưởng tới cả dãy.
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có hiệu lực từ giữa năm 2025 đặt trách nhiệm phòng cháy cho cả chủ cơ sở lẫn người sử dụng. Người thuê có nghĩa vụ sử dụng điện an toàn, không tự ý đấu nối, câu móc làm tăng nguy cơ cháy. Chi tiết nghĩa vụ phòng cháy của nhà trọ là chủ đề riêng; ở đây chỉ cần nhớ rằng phần điện không phải chỗ để tiết kiệm bằng cách tự làm.
Khi xin lắp điều hoà, đề nghị cụ thể: công suất máy, vị trí cục nóng, đường ống, ai thuê thợ, thợ có kiểm tra dây và aptomat không. Chủ nhà thấy bạn đã nghĩ tới an toàn sẽ dễ đồng ý hơn. Nếu dây điện của phòng không đủ tải, việc nâng cấp là phần của chủ nhà hoặc phải được chủ nhà cho phép, vì đó là hệ thống chung của toà nhà.
Đồ lắp thêm thuộc về ai khi trả phòng
Mặc định: bạn tháo đi và khôi phục. Nếu không có thoả thuận khác, đồ bạn tự mua và lắp là của bạn. Khi trả phòng, bạn được tháo mang đi nhưng phải khôi phục chỗ đã thay đổi: trám lỗ khoan, bịt lỗ ống điều hoà, sơn lại chỗ hỏng.
Để lại cho chủ nhà. Một chiếc điều hoà đã lắp, tháo ra tốn công và để lại lỗ tường. Nhiều người thuê thoả thuận để lại, chủ nhà trả lại một phần giá trị hoặc giảm tiền phòng những tháng trước. Ghi rõ thoả thuận này, không thì đến lúc trả phòng hai bên dễ hiểu khác nhau.
Chủ nhà chịu chi phí từ đầu. Nếu việc cải tạo làm tăng giá trị phòng lâu dài, như lắp bình nóng lạnh, thay ổ khoá tốt hơn, chủ nhà có thể đồng ý trả tiền hoặc trừ vào tiền phòng. Lúc đó đồ lắp là của chủ nhà ngay từ đầu.
Không thoả thuận mà tự làm. Nếu bạn tự ý khoan, sơn, lắp đặt mà chủ nhà không đồng ý, chủ nhà có quyền yêu cầu khôi phục nguyên trạng hoặc trừ chi phí khôi phục vào tiền cọc theo hợp đồng, và trong trường hợp cải tạo nghiêm trọng còn có thể chấm dứt hợp đồng.
Xin phép sao cho được việc
Phần lớn chủ nhà không khó tính với những thay đổi hợp lý, miễn được hỏi trước và thấy rõ cái lợi cái hại. Cách hỏi giúp nhiều.
- Chụp ảnh hiện trạng chỗ định làm trước khi hỏi, đính kèm khi nhắn cho chủ nhà.
- Nói cụ thể: làm gì, ở vị trí nào, kích thước bao nhiêu, ai làm, làm vào ngày nào.
- Nói luôn phương án khi trả phòng: tháo đi và trám lại, hay để lại và hai bên thoả thuận giá trị.
- Với việc đụng điện, nước: đề nghị thợ có chuyên môn và mời chủ nhà xem lúc làm hoặc nghiệm thu.
- Đợi chủ nhà trả lời bằng tin nhắn, giữ lại tin nhắn đó cùng hợp đồng. Đồng ý miệng dễ bị quên khi trả phòng sau một năm.
- Làm xong, chụp ảnh lại. Bộ ảnh trước và sau là bằng chứng tốt nhất khi đối chiếu hiện trạng lúc trả phòng.
Nếu chủ nhà từ chối, bạn vẫn còn những cách không để lại dấu vết: kệ đứng, giá treo kẹp cửa, quạt thay cho điều hoà, đèn cắm sẵn. Đó là lựa chọn an toàn cho cả cọc lẫn quan hệ.
Ví dụ giả định: hai chiếc điều hoà, hai kết cục khi trả phòng
Ví dụ giả định thứ nhất: Hùng thuê phòng trọ ở Đồng Nai, mùa nóng tự mua điều hoà, gọi thợ khoan tường đặt cục nóng ra ban công mà không hỏi chủ nhà. Một năm sau trả phòng, chủ nhà phát hiện lỗ khoan xuyên tường, vết nứt quanh chỗ bắt giá đỡ, ổ cắm bị thay bằng loại to hơn và dây nối thẳng vào đường điện chung. Chủ nhà trừ tiền cọc để sửa tường, thay lại dây, đồng thời nhắc rằng nếu biết sớm thì đã không cho lắp kiểu đó vì dây của tầng không chịu nổi. Hùng khó phản đối vì không có thoả thuận nào.
Ví dụ giả định thứ hai: Thảo ở dãy trọ bên cạnh, cũng muốn lắp điều hoà. Cô nhắn cho chủ nhà kèm ảnh bức tường, công suất máy, vị trí cục nóng, đề nghị thợ kiểm tra dây trước. Chủ nhà đồng ý, cho đi một đường dây riêng từ aptomat, và hai bên thoả thuận khi trả phòng Thảo để lại máy, chủ nhà trả lại một phần giá trị theo số năm sử dụng. Lúc trả phòng mọi thứ diễn ra trong mười phút.
Cùng một việc, khác nhau ở chỗ có hỏi trước và có ghi lại hay không. Phần lớn rắc rối khi trả phòng trọ không đến từ chuyện ai đúng ai sai, mà đến từ chuyện không ai nhớ hai bên đã đồng ý điều gì.
Khi hư hỏng là do chủ nhà chậm sửa
Có một tình huống dễ lẫn với tự cải tạo: ổ khoá hỏng, vòi nước rỉ, bóng đèn trần cháy, dây điện có dấu hiệu nóng. Đây là hư hỏng cần sửa chữa, không phải thay đổi theo ý thích. Việc nào thuộc phần chủ nhà sửa, việc nào người thuê tự lo, là câu hỏi về nghĩa vụ sửa chữa trong hợp đồng thuê; nguyên tắc chung là chủ nhà lo những hư hỏng không do lỗi người thuê và ảnh hưởng tới việc sử dụng phòng.
Khi chủ nhà chậm sửa một hư hỏng ảnh hưởng an toàn, bạn báo bằng tin nhắn kèm ảnh, đề nghị thời hạn. Nếu là tình huống khẩn cấp như rò điện, nước tràn, bạn được làm những việc cần thiết để ngăn thiệt hại, như ngắt aptomat, khoá van, rồi báo ngay. Còn việc tự thuê thợ sửa rồi trừ vào tiền phòng thì nên có sự đồng ý của chủ nhà trước, trừ khi hợp đồng đã cho phép.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà cho phép miệng việc khoan tường, sau đó trừ cọc thì sao?
Đây là lý do nên xin phép bằng tin nhắn. Nếu chỉ có lời nói, bạn khó chứng minh. Bạn có thể nhờ người đã chứng kiến xác nhận, hoặc thương lượng trám lại lỗ khoan để chủ nhà không trừ cọc. Rút kinh nghiệm: mọi đồng ý nên để lại dấu vết.
Sơn lại tường đẹp hơn, chủ nhà có được bắt sơn lại màu cũ không?
Có, nếu bạn sơn khi chưa được đồng ý hoặc thoả thuận là trả lại nguyên trạng. Đẹp hơn theo mắt bạn chưa chắc hợp với kế hoạch cho thuê của chủ nhà. Nếu chủ nhà đồng ý giữ màu mới, ghi lại điều đó.
Dán giấy dán tường loại bóc được có cần hỏi không?
Nên hỏi. Nhiều loại quảng cáo là bóc được nhưng khi gỡ vẫn kéo theo lớp sơn hoặc để lại keo, nhất là trên tường ẩm. Thử ở một góc nhỏ khuất và hỏi chủ nhà trước khi dán cả mảng tường.
Thay ổ khoá cửa phòng có cần đưa chìa cho chủ trọ không?
Pháp luật không bắt người thuê đưa chìa cho chủ trọ, và chủ trọ cũng không được tự vào phòng khi bạn vắng trừ trường hợp khẩn cấp. Nhiều hợp đồng có thoả thuận về chìa dự phòng; nếu có, tuân theo hợp đồng. Khi trả phòng, giao lại ổ khoá cũ hoặc để lại ổ mới theo thoả thuận.
Lắp điều hoà rồi, trả phòng có phải tháo đi không?
Tuỳ thoả thuận. Nếu không có thoả thuận, điều hoà là của bạn và bạn được tháo đi, nhưng phải xử lý lỗ ống, giá đỡ cục nóng cho gọn. Nếu muốn để lại, thoả thuận với chủ nhà về giá trị trước khi trả phòng.
Tự ý cải tạo phòng có thể bị chấm dứt hợp đồng không?
Có. Luật Nhà ở cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê tự ý cải tạo, đục phá nhà. Chủ nhà vẫn phải báo trước theo quy định. Những thay đổi nhỏ như một lỗ đinh hiếm khi đi tới mức đó, nhưng khoan, đục, đi điện mới thì có thể.