Được, nếu các khoản phí đó được báo trước khi bạn thuê, ghi rõ trong hợp đồng hoặc bảng giá kèm theo, và phản ánh một dịch vụ có thật. Không được, nếu chủ trọ tự thêm khoản mới giữa chừng mà bạn không đồng ý, thu cho dịch vụ không cung cấp, hoặc gộp khoản tự chọn thành khoản bắt buộc mà không nói trước. Giá thuê và phí dịch vụ nhà trọ do hai bên thoả thuận, nhưng thoả thuận chỉ có nghĩa khi bạn biết đủ thông tin trước lúc đồng ý.
Bài này tách những khoản phí hay gặp ở nhà trọ thành nhóm dễ chấp nhận và nhóm dễ tranh chấp, giải thích riêng khoản phí rác vì nó gắn với quy định địa phương, bàn chuyện tăng phí giữa hợp đồng, và đưa cách đối chiếu cho người thuê, cách niêm yết cho chủ trọ. Tiền điện, tiền nước có nguyên tắc giá riêng, không bàn lại ở đây.
Giá thuê và phí dịch vụ: đều là thoả thuận, nhưng phải minh bạch
Bộ luật Dân sự 2015 cho các bên tự thoả thuận giá thuê và các khoản thanh toán khác trong hợp đồng thuê. Chủ trọ có thể chọn cách thu trọn gói, một con số đã gồm mọi thứ, hoặc thu giá phòng cộng các khoản phí riêng. Cả hai cách đều hợp lệ. Điều quan trọng là người thuê biết đủ trước khi đặt cọc: tổng một tháng phải trả là bao nhiêu, gồm những gì.
Khi chủ trọ cho thuê như một hoạt động kinh doanh thường xuyên, quan hệ với người thuê để ở còn có thể được xem xét dưới góc bảo vệ người tiêu dùng. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 đặt nguyên tắc chung: bên cung cấp dịch vụ phải cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về giá, phí, điều kiện trước khi giao dịch. Áp dụng cụ thể cho từng nhà trọ có thể tranh luận, nhưng tinh thần thì rõ: khoản phí không được giấu tới lúc thu tiền.
Một tin rao "phòng ba triệu" mà khi vào ở mỗi tháng phải trả thêm gần một triệu tiền phí các loại không được báo trước là kiểu gây bức xúc nhất. Về pháp lý, những khoản bạn chưa từng được báo, chưa từng đồng ý, chủ trọ khó đòi được nếu bạn từ chối.
Các khoản phí hay gặp và mức độ dễ chấp nhận
Bảng dưới xét theo nguyên lý, giả định khoản phí được báo trước. Khoản nào không được báo trước thì đều có thể bị phản đối.
| Khoản phí | Dễ chấp nhận khi | Dễ tranh chấp khi |
|---|---|---|
| Gửi xe máy, xe đạp | Có chỗ để xe được trông giữ hoặc khoá cổng, thu theo số xe | Không có ai trông, mất xe chủ trọ không chịu gì, vẫn thu như bãi giữ xe |
| Rác sinh hoạt | Thu theo mức địa phương quy định, chia theo phòng hoặc người | Thu cao hơn nhiều so với mức chủ trọ phải trả |
| Wifi | Chủ trọ lắp sẵn, chất lượng dùng được, người thuê chọn dùng | Bắt buộc trả dù bạn tự lắp mạng riêng, mạng yếu không dùng được |
| Vệ sinh khu chung | Có người dọn định kỳ thật | Thu nhưng không ai dọn, người thuê tự dọn |
| Thang máy, bảo vệ | Có thang máy, có người trực thật | Thang hỏng kéo dài vẫn thu đủ |
| Sạc xe điện ở khu chung | Tính theo điện thực tế của khu sạc | Khoản cố định cao, không có cách tính |
| "Phí giữ phòng" khi về quê dài ngày | Thoả thuận rõ khi bạn vắng lâu mà vẫn giữ phòng | Thu thêm ngoài tiền phòng trong khi bạn vẫn trả đủ tiền phòng |
Khoản nào gắn với một dịch vụ có thật, người thuê kiểm được, thì ít tranh chấp. Khoản nào chỉ là tên gọi, không có dịch vụ tương ứng, thì đó là phần tăng giá thuê trá hình.
Phí rác: khoản có quy định của địa phương
Rác sinh hoạt ở khu dân cư được thu gom theo cơ chế do chính quyền cấp tỉnh quy định: mức giá dịch vụ thu gom, vận chuyển, cách thu theo hộ, theo người hay theo khối lượng tuỳ địa phương và đang được điều chỉnh theo hướng của Luật Bảo vệ môi trường 2020. Nhà trọ thường được thu theo số phòng hoặc số người, chủ trọ trả cho đơn vị thu gom rồi chia lại cho người thuê.
Vì vậy, với phí rác, câu hỏi đúng không phải là "có được thu không" mà là "thu bao nhiêu so với mức chủ trọ phải trả". Chủ trọ thu hộ và chia lại là hợp lý; thu cao gấp nhiều lần để có thêm một khoản thì người thuê có quyền hỏi căn cứ. Bạn có thể hỏi tổ dân phố hoặc đơn vị thu gom ở địa phương về mức đang áp dụng cho nhà trọ để đối chiếu.
Phía chủ trọ, nếu mức thu rác của địa phương thay đổi, việc điều chỉnh khoản thu với người thuê là có lý do. Báo trước, kèm mức mới của địa phương, sẽ không gặp phản đối.
Tăng phí giữa hợp đồng: cần sự đồng ý
Nguyên tắc chung của hợp đồng là các điều kiện đã thoả thuận được giữ trong suốt thời hạn, trừ khi hai bên đồng ý thay đổi hoặc hợp đồng đã ghi cơ chế điều chỉnh. Một khoản phí mới, hoặc tăng phí cũ giữa hợp đồng, về bản chất là thay đổi điều kiện thuê. Chủ trọ cần bạn đồng ý.
Có những trường hợp tăng phí có lý do khách quan: địa phương tăng mức thu rác, nhà mạng tăng giá gói mà chủ trọ đang trả, chủ trọ bắt đầu có dịch vụ mới như thuê người dọn khu chung. Khi đó chủ trọ nên báo trước, giải thích, và với dịch vụ mới thì nên cho người thuê lựa chọn. Bạn có quyền không đồng ý; nếu hai bên không thống nhất, hợp đồng tiếp tục theo điều kiện cũ cho tới khi hết hạn.
Nếu hợp đồng của bạn đã có điều khoản kiểu "phí dịch vụ điều chỉnh theo chi phí thực tế, báo trước một tháng", thì việc điều chỉnh theo đúng cơ chế đó là hợp lệ, miễn chủ trọ chứng minh được chi phí thực tế. Chuyện tăng tiền phòng chính giữa hợp đồng đi theo nguyên tắc tương tự, nhưng là một chủ đề riêng.
Dấu hiệu một khoản phí là tăng giá thuê trá hình
Không có dịch vụ tương ứng. Một khoản tên "phí quản lý" hay "phí tiện ích" mà không gắn với việc gì cụ thể, không ai làm gì thêm cho người thuê, thì thực chất là tiền phòng được tách ra. Nếu nó xuất hiện giữa hợp đồng, đó là tăng giá thuê dưới một cái tên khác.
Thu đồng loạt, không phụ thuộc mức dùng. Phí sạc xe tính bằng nhau cho người có xe điện và người không có, phí gửi xe tính cho cả người không có xe, là dấu hiệu khoản đó không phản ánh chi phí thật của từng người.
Không có cách tính, không có chứng từ. Khoản phí đúng bản chất thường giải thích được bằng một câu: rác địa phương thu bao nhiêu một phòng, gói mạng bao nhiêu một tháng chia cho bao nhiêu phòng. Khoản không giải thích được thường là khoản không nên có.
Xuất hiện ngay sau khi người thuê đã đặt cọc. Tin rao giá thấp, khi đến ký mới thấy bảng phí dài, lúc đó người thuê đã mất công tìm, đã đặt cọc giữ chỗ, khó rút lui. Đây là cách làm mà nguyên tắc minh bạch thông tin nhắm tới. Người thuê nên hỏi đủ trước khi chuyển bất kỳ khoản cọc nào.
Chủ trọ: niêm yết phí cho rõ ngay từ đầu
Một bảng phí rõ ràng giúp chủ trọ khỏi giải thích mỗi lần thu tiền, và tránh tiếng "rao rẻ thu đắt".
- Khi đăng tin cho thuê, ghi giá phòng kèm các khoản phí cố định hằng tháng, hoặc ghi rõ giá trọn gói gồm những gì.
- Trong hợp đồng hoặc phụ lục, liệt kê từng khoản: tên, số tiền, đơn vị tính, khoản nào bắt buộc, khoản nào tự chọn.
- Với khoản tự chọn như wifi, sạc xe điện, cho người thuê chọn dùng hay không.
- Ghi cơ chế điều chỉnh: khoản nào có thể thay đổi, vì lý do gì, báo trước bao lâu.
- Mỗi tháng gửi phiếu thu tách từng khoản, có thể là ảnh chụp hoặc tin nhắn.
- Khi thay đổi, báo bằng văn bản kèm lý do và căn cứ, như thông báo mức thu rác mới của địa phương.
Minh bạch không làm chủ trọ thu được ít đi; nó làm người thuê ở lâu hơn và ít đòi xem lại hoá đơn hơn.
Nếu chủ trọ thuê người quản lý thu tiền hộ, bảng phí này còn là thứ để người quản lý làm đúng và để chủ kiểm lại. Nhiều tranh chấp phí ở nhà trọ lớn thật ra bắt đầu từ chỗ người quản lý tự thêm khoản mà chủ không biết; một bảng phí có chữ ký chủ nhà giúp người thuê nhận ra ngay khoản nào lạ.
Người thuê: đối chiếu và phản hồi thế nào
Trước khi đặt cọc, hỏi thẳng một câu: "Mỗi tháng ngoài tiền phòng, tiền điện nước, em phải trả thêm những khoản nào, bao nhiêu?" Ghi câu trả lời vào tin nhắn hoặc nhờ ghi vào hợp đồng. Câu hỏi này tránh được phần lớn tranh chấp về phí.
Khi đang ở mà xuất hiện khoản mới, đề nghị chủ trọ giải thích bằng tin nhắn: khoản này là gì, vì sao có, có phải bắt buộc không. Nếu là dịch vụ bạn không dùng, như wifi trong khi bạn dùng mạng di động, đề nghị không tính. Nếu là khoản có căn cứ khách quan, như mức rác mới của địa phương, việc chấp nhận là hợp lý.
Ví dụ giả định: chị Mai thuê phòng ở Khánh Hoà, hợp đồng ghi giá phòng và tiền gửi xe. Tháng thứ năm, phiếu thu có thêm "phí quản lý". Chị nhắn hỏi, chủ trọ nói vì đã thuê người dọn cầu thang. Chị đề nghị thử một tháng, nếu cầu thang được dọn thật thì đồng ý, và đề nghị ghi khoản này vào phụ lục. Hai bên thống nhất mà không cần ai phải nặng lời. Không phải lúc nào cũng êm như vậy, nhưng cách hỏi có căn cứ luôn tốt hơn cách từ chối nộp tiền.
Câu hỏi thường gặp
Chủ trọ có được thu phí gửi xe dù không có người trông không?
Có thể thu nếu đã thoả thuận, vì chỗ để xe trong nhà là một tiện ích. Nhưng không có người trông thì trách nhiệm khi mất xe thường khác với dịch vụ trông giữ. Hỏi rõ khoản đó là phí chỗ để hay phí trông giữ, và chủ trọ chịu trách nhiệm gì khi mất.
Đã tự lắp mạng riêng có phải trả tiền wifi của chủ trọ không?
Nếu wifi là khoản tự chọn hoặc hợp đồng không ghi bắt buộc, bạn có thể đề nghị không trả. Nếu hợp đồng ghi rõ giá thuê đã gồm wifi hoặc wifi là khoản bắt buộc, bạn đã đồng ý khi ký; muốn bỏ thì cần thoả thuận lại.
Phí rác chủ trọ thu cao hơn mức địa phương có đúng không?
Chủ trọ thu hộ và chia lại chi phí thật là hợp lý. Thu cao hơn nhiều mà không có lý do thì bạn có quyền hỏi căn cứ, đối chiếu với mức thu của địa phương cho nhà trọ. Phần chênh không có lý do là khoản dễ tranh chấp.
Khoản phí không ghi trong hợp đồng, chủ trọ có trừ vào cọc được không?
Rất khó. Tiền cọc dùng để bảo đảm những nghĩa vụ đã thoả thuận. Khoản bạn chưa từng đồng ý thì không phải nghĩa vụ của bạn, nên trừ vào cọc không có căn cứ. Khi trả phòng, yêu cầu bảng kê từng khoản trừ.
Giá trọn gói hay giá tách phí thì có lợi cho người thuê hơn?
Không có câu trả lời chung. Giá trọn gói dễ dự tính, nhưng bạn có thể đang trả cho dịch vụ không dùng. Giá tách phí minh bạch hơn, nhưng dễ bị cộng thêm khoản mới. Điều quan trọng là tính được tổng chi phí một tháng trước khi quyết định.
Chủ trọ thu "phí giữ phòng" dịp Tết khi người thuê vẫn trả đủ tiền phòng có đúng không?
Khi bạn vẫn trả đủ tiền phòng, phòng vẫn là của bạn trong thời gian đó, không cần trả thêm để giữ. Phí giữ phòng chỉ có lý khi hai bên thoả thuận bạn tạm ngừng trả tiền phòng đầy đủ mà chủ trọ vẫn không cho người khác thuê.