Chủ trọ không có quyền "xử phạt" theo nghĩa của cơ quan nhà nước. Nhưng hai bên được thoả thuận trong hợp đồng một khoản tiền phạt khi có vi phạm, và khoản đó có hiệu lực nếu đã ghi rõ từ đầu, bạn đồng ý, mức hợp lý và cách tính minh bạch. Khoản phạt chủ trọ tự đặt giữa chừng, không báo trước, hay trừ thẳng vào tiền cọc mà không có thoả thuận thì bạn có quyền không chấp nhận.
Bài này giải thích khác nhau giữa phạt hành chính và phạt vi phạm hợp đồng, những khoản phạt thường gặp trong nhà trọ và mức độ đứng vững của từng khoản, cách chủ trọ viết điều khoản cho đúng và cách người thuê phản hồi khi bị đòi một khoản phạt thấy vô lý.
Hai loại "phạt" khác nhau hoàn toàn
Khi cơ quan nhà nước phạt bạn vì vượt đèn đỏ, đó là xử phạt vi phạm hành chính. Quyền này chỉ thuộc về người có thẩm quyền theo Luật Xử lý vi phạm hành chính, theo đúng hành vi và mức phạt mà văn bản quy định. Không cá nhân nào, kể cả chủ nhà, được tự đặt ra hình thức xử phạt kiểu này đối với người khác.
Khi chủ trọ và bạn ghi trong hợp đồng "người thuê về sau giờ đóng cổng mà không báo trước thì nộp một khoản tiền", đó là phạt vi phạm hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015. Bản chất của nó là một thoả thuận: bên vi phạm nghĩa vụ trả cho bên kia một khoản tiền. Bộ luật cho phép các bên tự thoả thuận mức phạt, trừ khi luật chuyên ngành có giới hạn riêng. Không có thoả thuận thì không có phạt vi phạm, chỉ còn trách nhiệm bồi thường thiệt hại thật nếu chứng minh được.
Điểm mấu chốt là chữ "thoả thuận". Một tờ nội quy dán ở cầu thang mà bạn chưa từng ký, chưa từng được đưa lúc thuê, không tự động trở thành nghĩa vụ trả tiền của bạn. Ngược lại, nếu bạn đã ký hợp đồng có điều khoản phạt rõ ràng, việc không đọc kỹ không phải lý do để từ chối.
Những khoản phạt hay gặp và mức độ đứng vững
Bảng dưới xét theo nguyên lý, giả định hợp đồng có ghi khoản đó. Nếu hợp đồng không ghi, gần như mọi khoản đều không đòi được dưới dạng tiền phạt.
| Khoản phạt | Có thể đứng vững khi | Dễ bị phản đối khi |
|---|---|---|
| Về sau giờ đóng cổng | Giờ đóng cổng ghi rõ, có cách báo trước, mức tiền nhỏ, tương xứng phiền phức cho người mở cổng | Không có cách nào để báo trước, mức phạt lớn, phạt cả người có lý do khẩn cấp |
| Để xe sai chỗ, chắn lối đi | Có sơ đồ chỗ để xe, có lý do an toàn thoát nạn, đã nhắc trước | Không có chỗ để đúng, chủ trọ tự xếp lại rồi đổ lỗi |
| Gây ồn sau một giờ nhất định | Giờ yên tĩnh ghi rõ, có nhắc nhở trước, có người làm chứng | Chỉ dựa vào một lời phàn nàn không rõ ai, không có lần nhắc nào |
| Trả tiền phòng trễ hạn | Ghi rõ hạn trả, số ngày ân hạn, cách tính khoản trễ | Khoản trễ cao bất thường so với tiền phòng, cộng dồn không giới hạn |
| Làm bẩn khu chung, đổ rác sai giờ | Có lịch đổ rác cụ thể, có nhắc trước | Phạt chung cả dãy vì không biết ai làm |
| Có khách qua đêm không báo | Gắn với nghĩa vụ khai báo lưu trú, ghi rõ trong hợp đồng | Thực chất nhằm kiểm soát đời tư, mức phạt nặng |
Mức "tương xứng" không có con số chung. Câu hỏi đơn giản để tự kiểm: nếu đem khoản này ra trước một người hoà giải trung lập, họ có thấy nó là bù đắp hợp lý cho phiền phức thật, hay là cách để chủ trọ thu thêm tiền?
Những việc chủ trọ không được làm dù có điều khoản
Không tự trừ cọc khi không có thoả thuận trừ cọc. Tiền cọc thường để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng, chẳng hạn hư hỏng tài sản hay nợ tiền phòng khi trả phòng. Muốn trừ tiền phạt vào cọc thì hợp đồng phải cho phép điều đó, và việc trừ phải có giải trình cụ thể từng khoản.
Không bêu tên, dán ảnh, đăng lên nhóm chung. Đưa thông tin, hình ảnh người thuê ra để làm gương có thể xâm phạm quyền đối với hình ảnh, danh dự, bí mật đời tư theo Bộ luật Dân sự. Đây là cách xử lý làm chủ trọ từ người có lý thành người có lỗi.
Không khoá cửa, cắt điện, giữ xe để ép nộp phạt. Khoản phạt là nợ dân sự. Muốn đòi thì đòi theo đường dân sự: yêu cầu, thương lượng, hoà giải, khởi kiện. Tự dùng biện pháp ép buộc không được pháp luật cho phép.
Không áp phạt hồi tố. Điều khoản mới thêm vào nội quy chỉ áp dụng từ khi người thuê đồng ý, không thể dùng để phạt những việc đã xảy ra trước đó.
Không phạt tập thể. Phạt cả dãy vì một người làm sai là phạt người không vi phạm, không có cơ sở dù hợp đồng ghi chung chung.
Phía chủ trọ: viết điều khoản phạt cho đúng
Nếu bạn là chủ trọ và thấy cần một cơ chế để nội quy được tôn trọng, khoản phạt được viết cẩn thận sẽ ít bị phản đối hơn. Thứ tự gợi ý:
- Liệt kê những hành vi thật sự gây phiền phức hoặc nguy hiểm: chắn lối thoát nạn, sạc xe sai chỗ, về muộn không báo, trả tiền trễ. Đừng đưa vào những thứ chỉ là sở thích cá nhân.
- Với mỗi hành vi, ghi lý do ngắn gọn. Người thuê chấp nhận một luật có lý do dễ hơn một luật chỉ có mệnh lệnh.
- Quy định một lần nhắc nhở trước khi tính tiền, trừ hành vi nguy hiểm ngay như chắn lối thoát hoặc đấu nối điện trái phép.
- Ghi mức tiền cụ thể, không viết "tuỳ mức độ". Mức nên nhỏ so với tiền phòng và tương xứng với phiền phức thật.
- Ghi cách thanh toán: cộng vào kỳ tiền phòng tiếp theo, có phiếu thu ghi rõ lý do. Không ghi "trừ vào cọc" nếu không thật cần thiết.
- Đưa nội quy cho người thuê trước khi đặt cọc, có chữ ký hoặc tin nhắn xác nhận đã nhận và đồng ý.
- Lưu bằng chứng mỗi lần vi phạm: thời gian, ảnh chụp không lộ mặt người khác, tin nhắn nhắc nhở.
Cách làm này cũng là cách tự bảo vệ: khi có tranh chấp, người hoà giải sẽ hỏi đúng những thứ đó.
Phía người thuê: khi bị đòi một khoản phạt thấy vô lý
Việc đầu tiên là hỏi căn cứ: khoản này nằm ở điều nào trong hợp đồng hoặc nội quy bạn đã ký. Hỏi bằng tin nhắn để có ghi lại. Nếu chủ trọ không chỉ ra được, bạn có cơ sở để từ chối một cách lịch sự, nói rõ bạn sẵn sàng thoả thuận cho những lần sau.
Nếu khoản phạt có trong hợp đồng, kiểm tra xem bạn có thật sự vi phạm không, có lý do chính đáng không, ví dụ giả định về muộn vì phải đưa người thân đi cấp cứu. Trình bày lý do kèm bằng chứng. Phần lớn chủ trọ chấp nhận bỏ qua một lần nếu được nói chuyện tử tế.
Nếu mức phạt rõ ràng quá cao so với hành vi, bạn có thể đề nghị giảm và giải thích vì sao. Khi hai bên không thống nhất, tổ hoà giải ở khu dân cư là kênh đầu tiên, nhẹ nhàng và không tốn kém. Đừng tự ý trừ khoản phạt vào tiền phòng tháng sau mà không nói, vì như vậy bạn trở thành bên nợ tiền thuê.
Nếu chủ trọ trừ phạt vào cọc khi bạn trả phòng, yêu cầu bảng kê từng khoản. Khoản nào không có căn cứ trong hợp đồng, bạn yêu cầu hoàn lại bằng văn bản hoặc tin nhắn, giữ toàn bộ trao đổi. Việc đòi lại tiền cọc cụ thể đi theo hướng giải quyết tranh chấp, nằm ngoài phạm vi bài này.
Ví dụ giả định: một khoản phạt được và một khoản phạt không
Ví dụ giả định thứ nhất: hợp đồng của chị Lan ở một dãy trọ tại Hải Phòng ghi rõ cổng đóng lúc mười một giờ đêm, người về muộn nhắn trước cho quản lý để được mở cổng, nếu không nhắn mà gọi mở cổng sau nửa đêm thì góp một khoản nhỏ cho người trực. Chị ký hợp đồng, nhận bản nội quy, ba tháng sau về muộn không nhắn hai lần và bị cộng khoản đó vào tiền phòng, có phiếu ghi rõ ngày. Khoản này có căn cứ: đã thoả thuận, có cách tránh, mức nhỏ, có chứng từ.
Ví dụ giả định thứ hai: anh Minh thuê phòng ở một dãy khác, hợp đồng không nói gì về xe. Một hôm chủ trọ dán thông báo "xe để sai vạch phạt một khoản lớn", rồi cuối tháng trừ thẳng vào tiền cọc của anh ba lần liền, không có ảnh, không có lần nhắc nào. Khoản này yếu ở mọi mặt: không có thoả thuận, áp dụng sau khi anh đã vào ở, không có bằng chứng vi phạm, trừ cọc không được phép.
Khác biệt giữa hai trường hợp không nằm ở số tiền mà ở quy trình. Chủ trọ làm giống ví dụ thứ nhất hiếm khi phải tranh cãi; chủ trọ làm giống ví dụ thứ hai rất dễ mất khoản đó nếu người thuê đưa ra hoà giải, và mất luôn uy tín với cả dãy.
Giờ đóng cổng, giờ yên tĩnh: có cần không
Nhiều người thuê coi giờ đóng cổng là ràng buộc vô lý, nhưng ở nhà trọ chung cổng, không có bảo vệ trực, cổng khoá ban đêm là biện pháp an ninh có thật. Vấn đề không nằm ở việc có giờ đóng cổng hay không, mà ở chỗ người về muộn có cách vào hay không: chìa khoá cổng riêng cho từng phòng, khoá mã, hay số liên lạc để mở cổng. Một quy định đóng cổng không kèm cách vào cho người làm ca đêm là quy định đẩy người thuê vào thế phải vi phạm.
Cũng cần nhớ, khoá cổng ban đêm không được làm mất lối thoát nạn khi có cháy. Những người bên trong phải mở được từ phía trong mà không cần chìa phức tạp. Đây là phần an toàn mà cả chủ trọ lẫn người thuê nên để ý, độc lập với chuyện phạt hay không phạt.
Giờ yên tĩnh cũng vậy: đó là thoả thuận để mọi người cùng nghỉ ngơi được, không phải để chủ trọ thu tiền. Khoản phạt chỉ nên là bước cuối sau nhắc nhở, và người bị phàn nàn có quyền được biết ai phàn nàn, về việc gì, lúc nào.
Câu hỏi thường gặp
Nội quy dán ở cầu thang có giá trị như hợp đồng không?
Chỉ khi bạn đã được thông báo và đồng ý với nó, ví dụ được đưa lúc ký hợp đồng, hợp đồng có ghi kèm nội quy, hoặc bạn nhắn xác nhận. Một tờ giấy dán sau khi bạn đã vào ở không tự động thành nghĩa vụ trả tiền phạt của bạn.
Mức phạt bao nhiêu thì bị coi là quá cao?
Bộ luật Dân sự cho các bên tự thoả thuận mức phạt vi phạm, không đặt một con số chung cho hợp đồng thuê nhà. Khi tranh chấp, người giải quyết sẽ xem mức đó có tương xứng với vi phạm, có minh bạch, có được đồng ý thật không. Khoản phạt bằng một phần lớn tiền phòng cho một lần về muộn rất khó thuyết phục.
Chủ trọ có được giữ xe của người thuê cho tới khi nộp phạt không?
Không. Khoản phạt là nợ dân sự giữa hai bên. Giữ xe, giữ đồ để ép trả không phải biện pháp pháp luật cho phép trong tình huống này. Chủ trọ muốn đòi thì phải theo đường thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện.
Nếu nhiều lần vi phạm, chủ trọ có được chấm dứt hợp đồng không?
Có thể, nếu hợp đồng có ghi việc vi phạm nghiêm trọng hoặc lặp lại là căn cứ chấm dứt, hoặc rơi vào các trường hợp Luật Nhà ở cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt. Chủ trọ vẫn phải báo trước theo thời hạn luật định hoặc đã thoả thuận, không được đuổi ngay.
Người thuê làm ca đêm thì xử lý giờ đóng cổng thế nào?
Nói rõ lịch làm việc khi đi xem phòng và đề nghị cách vào riêng: chìa cổng, mã khoá, hoặc thoả thuận ghi trong hợp đồng rằng bạn được về sau giờ đóng cổng. Một lời hứa miệng dễ bị quên khi đổi người quản lý; ghi ra giấy hoặc tin nhắn chắc hơn.
Chủ trọ có được thu tiền phạt rồi không đưa phiếu thu không?
Bạn nên yêu cầu phiếu thu hoặc tin nhắn xác nhận ghi rõ khoản tiền, lý do và ngày. Đây là cách duy nhất để sau này hai bên đối chiếu được, đặc biệt khi tính tiền cọc lúc trả phòng. Chủ trọ làm việc minh bạch cũng có lợi khi gặp người thuê khó tính.